Concepción: Los mitos y polémicas que rodean a la modificación del Plan Regulador

  • La consulta ciudadana, que se llevará durante esta semana, se enfoca principalmente en altura de los edificios y densidad poblacional. La propuesta de un límite de construcción de cinco pisos, dentro de la zona centro de Concepción, ha despertado el rechazo desde las inmobiliarias y algunos sectores de la academia.
  • Organizaciones sociales y otros grupos académicos denuncian que seguir construyendo grandes edificios, con pocos metros cuadrados y a altos precios, solo contribuirá a una ciudad menos diversa y a la burbuja inmobiliaria.
  • Actualmente, el PIR (Índice de acceso a la vivienda) de Concepción es el segundo más alto de Chile, con un 7,7, por encima de Santiago (7,4) y la media del país (7,6). Esto significa que, a pesar del aumento de torres en altura y de viviendas, estas son económicamente inaccesibles para la población, manteniéndose el déficit habitacional.

Por Cecilia Ananías Soto para Académicos y Académicas UdeC

Desde este jueves 23, se desarrollará la Consulta Ciudadana sobre la Modificación al Plan Regulador de Concepción, la cual se centrará en las alturas de edificación y densidad poblacional; no incluye definición de usos del suelo. Recordemos que el proceso se dividirá en dos partes: una consulta online entre el 23 y 25 de enero (a través de la web Concepción Participa) y otro proceso para que personas interesadas puedan hacer llegar sus observaciones hasta la Oficina de Partes (o al correo observacionesprc@concepcion.cl), hasta el 2 de febrero.

La consulta no ha estado exenta de polémicas, especialmente ante el tema del límite de altura de edificación de cinco a siete pisos, el cual ha hecho sonar alarmas en el área inmobiliaria. El pasado sábado 18 de enero, se publicó un inserto en Diario El Sur titulado “Por una ciudad a la altura de su importancia”, en la cual, arquitectos y arquitectas de la zona, manifestaban desaprobación ante el límite propuesto para la zona centro de la ciudad.

El inserto publicado en Diario El Sur.

“No podemos permitir que el centro de Concepción vuelva a sufrir un estancamiento, sino, por el contrario, queremos que este se transforme en el lugar de la ciudad desde donde se promueva una mayor integración, actividad y movimiento”, declaran en parte del inserto.

Otras ideas y mitos que rodean al límite de edificación, son las advertencias de que, “si los edificios son más bajos, subirá el precio del suelo”, “no habrá suficientes viviendas para los y las habitantes de Concepción” y que “provocará una crisis económica a la ciudad”. Desde otros gremios, incluso declararon que se sentían excluidos del proceso. Ante este escenario, otro grupo de académicos y académicas de la Arquitectura salieron al paso de estas declaraciones con un comunicado, explicando que el proceso ha incluido distintas instancias participativas para la ciudadanía, funcionarios/as, academia y gremios, entre diagnósticos participativos, conversatorios y la jornada en torno a la revisión de la Imagen Objetivo.

“Por lo anterior, nos parecen de máxima gravedad los recientes comunicados que han surgido a través de medios de prensa escritos y radiales, donde miembros del gremio de promotores inmobiliarios acusan su exclusión del proceso de consulta y confección de la modificación al PRC en curso. Estos comunicados no solo faltan a la verdad, sino que promueven una confusión entre la ciudadanía, así como el descrédito hacia el equipo técnico municipal que ha procurado, en un proceso sin precedentes, la inclusión de todas las visiones”, declaran académicos y académicas de arquitectura, de distintas instituciones.

¿Es negativo para Concepción el límite de cinco pisos?

Uno de los principales miedos respecto al límite de altura, es que estanque el crecimiento poblacional de la ciudad. Mas, como explican una veintena de académicos y académicas, en el mencionado comunicado, la población de Concepción apenas ha crecido un 3,5% en los últimos 15 años; muy por debajo de la media nacional de 16,3%. En paralelo, “resulta preocupante que entre 2002 y 2017, a pesar de que la cantidad de viviendas haya aumentado en un 39%, casi no haya disminuido el déficit habitacional en Concepción, estancándose el requerimiento de viviendas en 5.670 unidades, y el número de hogares allegados se alce sobre los 3.400. Esto último, producto de iniciativas nacionales y locales que han favorecido el desarrollo de viviendas como productos inmobiliarios y herramientas de inversión, en desmedro de una política pública de vivienda que promueva la integración social”.

También, existe el miedo de que, ante el límite de altura de las construcciones, aumente el valor del suelo urbano. Mas, desde este grupo afirman que, en los últimos 5 años el suelo del centro de la ciudad ha subido en un 40%; aumento similar que ocurre con el precio de departamentos, en plena eclosión de las construcciones de torres en altura. Por ende, “la flexibilización de la normativa urbana, el fomento al endeudamiento hipotecario y la especulación inmobiliaria, junto a las abultadas ganancias del negocio de la producción habitacional, han distorsionado el mercado; contribuyendo a aumentar el valor del suelo y el de la vivienda”.

Ignacio Bisbal Grandal es uno de los firmantes de este comunicado. El Doctor en Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid y académico de la Universidad del Bío Bío, explica que la altura edificación es uno de los factores que más incide sobre la calidad de vida al interior de las viviendas y en el espacio público. Actualmente, la ciudad tiene una media de altura de menos de tres pisos, con una densidad de 57,3 habitante por hectárea; por ende, un leve aumento de esta densidad poblacional, subiendo la altura en dos a tres pisos, “permitiría un uso más eficiente del transporte público, los equipamientos y los servicios urbanos. Además, la densificación de la ciudad permitiría evitar la expansión del área urbana y el crecimiento extensivo, que es mucho menos sostenible”.

Ignacio Bisbal, a la derecha y Ernestina Gatica a la izquierda, en un conversatorio en torno al Plan Regulador Comunal realizado en el Museo de Historia Natural de Concepción.

Pero, en cambio, excederse en la altura de la edificación “disminuye las condiciones de ventilación e iluminación de los demás edificios y las calles, perjudicando la calidad de vida de las viviendas”, agrega, especialmente en una ciudad tan húmeda como Concepción. Es vital controlar la altura “de unas edificaciones respecto de otras a las que puedan hacer sombra o limitar la ventilación, asegurando también una distancia adecuada entre sus fachadas”. En base a la latitud de Concepción y la anchura de sus calles, Bisbal concluye que la altura de la edificación no debería superar los 5 a 6 pisos.

Existe otra problemática de la ciudad que no parece estar siendo abordada y es su falta de diversidad. “Para que una ciudad sea resiliente, es decir, que sea capaz de adaptarse a los cambios que se producen en su entorno a lo largo del tiempo, debe ser diversa; deben convivir en ella gente de diferentes edades, orígenes, niveles de estudios, rentas, composiciones de hogar, oficios… Para que esta gente tenga su lugar en la ciudad, debe haber viviendas que satisfagan las necesidades y posibilidades de cada uno de estos grupos sociales. Sin embargo, en los últimos años nos estamos encontrando una oferta extremadamente homogénea en la producción de vivienda, particularmente en el centro de la ciudad, donde la inmensa mayoría de las nuevas edificaciones son torres de gran altura (en torno a los 20 pisos), con más de doscientos departamentos de uno o dos dormitorios y de tamaño mínimo. Como se puede suponer, este monocultivo de un solo producto no puede satisfacer las necesidades y posibilidades de la mayor parte de la población, que ya sea por su renta, composición de hogar o estilo de vida no encajan en el producto que se ofrece como solución”.

Pedro del Río Zañartu: Un barrio en riesgo

Basta con cruzar la línea férrea, para dejar atrás el gris de la ciudad y encontrarse con un barrio donde aún se puede disfrutar del verde de los árboles y sentir el libre fluir del viento de la bahía. Se trata del histórico barrio de Pedro del Río Zañartu, el cual fue levantado principalmente por personas que migraron del campo a la ciudad y que le ganaron terreno al río a pura pala y esfuerzo.

La presidenta de su junta de vecinos, Ernestina Gatica Fuentes, afirma que este sector es constantemente codiciado por los grupos económicos y la elite y teme que, si no se le defiende, podría desaparecer entre tanta intervención. Ya a la entrada de esta población, por la calle Desiderio Sanhueza, se puede ver cómo se están instalando torres de 9 pisos que desentonan con la pacífica vida del lugar; aunque, en teoría, no está permitidas.

Gatica cuenta que retomó su rol de dirigenta, tras un par de años de receso, para descubrir que muchas promesas no se habían cumplido y que nuevos proyectos amenazaban el lugar. El soterramiento de la vía férrea, que significaría generar una elevación en la mencionada calle principal, Desiderio Sanhueza, encerrando a su población y dejándola con menos salidas y el proyecto de un nuevo túnel para el tren, que incluiría la destrucción del Cerro Chepe, son algunos de los desafíos que han debido enfrentar sus habitantes.

La dirigenta cuenta que no es su primera vez participando de las modificaciones al Plan Regulador Comunal (PRC) y que ya habían presentado propuestas para su 13° versión (la actual es la 15°), mas, en ese entonces, “desde el municipio hicieron la vista gorda y 22 organizaciones quedamos fuera con nuestras observaciones. Ahora, estamos afrontando el 15° y nuestra postura como barrio es apoyar el límite de construcciones hasta 5 pisos, no más que eso. Además, en nuestro sector, queremos que los suelos se destinen a viviendas; primero, para solucionar el déficit habitacional de las mismas familias que vivimos en este territorio y después, pensando en familias de otros lugares”.

Ernestina Gatica, a las afueras de la Junta de Vecinos que preside.

Gatica relata cómo, desde la década del 90, se hablaba de la importancia de construir viviendas para quienes nacieron y se criaron en Pedro del Río y que no hoy no tienen hogar, ya que, en proyectos anteriores, no estaban onsiderados, dado que eran los hijos e hijas de pobladores. Se trata de una demanda histórica por viviendas para familias jóvenes: “Aquí hay más de 300 familias que no tienen casa. En 2005 estuvieron a punto de conseguir el proyecto, estaba determinado el terreno, los acuerdos y todo. Pero no se realizó. Y el apego al territorio es tan grande, que continúan viviendo como sea en el lugar: de allegados, construyendo en el mismo patio de sus hogares o en condiciones de hacinamiento en departamentos; he visto hasta 15 personas viviendo en el mismo departamento. Estamos hablando de tres generaciones juntas en el mismo lugar”.

Las torrres de altura no son una solución para este barrio: “¿Tú crees que esas torres que están construidas, de 60 millones cada departamento, son para nosotros? Un poblador no compra un departamento a ese precio y a un profesional, también le cuesta conseguir tal suma. Entonces, ¿para quiénes son? Están ocupando una tremenda cantidad de terreno, para gente que va a ocuparlo para negocio, para arrendar. Mientras hay más de 300 familias sin casa. Es pura especulación”.

En esto coincide Ignacio Bisbal, quien afirma que existe una burbuja inmobiliaria y que cualquier día nos podría estallar en la cara. Pero, ¿qué es esto?

Un problema a punto de estallarnos

Como ejemplifica el académico de la UBB: “Una burbuja inmobiliaria es un proceso de incremento del precio de la vivienda, al mismo tiempo que se produce una sobreoferta en el mercado. Es un desajuste importante del mercado que acaba produciendo una crisis de la producción. Este fenómeno se produce porque los compradores de vivienda, sin mayor razón que la afirmación: ‘la vivienda siempre sube’, confían en que el valor del inmueble va a seguir subiendo a buen ritmo y que van a poder financiar la compra poniendo la propiedad en arriendo”.

Actualmente, hay “144 proyectos aprobados y recién en estudio, más de la mitad -77- son edificios de más de 16 pisos. La mayoría son departamentos, con una superficie entre 35 y 48 m2, con un precio promedio de alrededor de 50 UF/m2. Por otro lado, el ingreso medio real de la población ocupada en la comuna es de 572.298 pesos, pero el mediano real es de 357.159 pesos. Con esos sueldos no es posible para la inmensa mayoría de la población adquirir ni alquilar una vivienda de ese precio. Recordemos que el PIR (Índice de acceso a la vivienda) de Concepción es el segundo más alto de Chile (7.7), incluso por encima de Santiago (7.4) y la media del país (7.6)”.

Esto indica que se ha construido mucho “y se planea construir mucho más, pero centrándose en un producto que no tendrá una salida real en el mercado. Lo paradójico de la burbuja inmobiliaria es que esto se produce al mismo tiempo que llevamos casi una década con fuertes subidas de precio (un 67,8% entre 2011 y 2019 en el país), creciendo al doble de velocidad que los sueldos en el mismo periodo (un 24,7%). La experiencia de otros países como España indica que esta tendencia finalizará cuando se dejen de materializar las ventas y se produzca una contracción fuerte en el mercado, haciendo estallar la burbuja.”

Un problema que se hace urgente de abordar y regular, antes de llegar a una crisis mayor. Para Gatica, las presiones y malas prácticas de las inmobiliarias en estas instancias de participación, son habituales; de la misma forma, la lucha por generar una ciudad armoniosa, es una constante en su vida: “Nosotros tratamos de construir nuestro barrio de la mejor forma posible, pero te tropiezas con toda esta burocracia y con estos técnicos y profesionales que se creen dioses y nos tratan de ignorantes. Si nos escuchara, se construiría con más armonía. Para mí es puro mito lo que dicen, de que, con el límite de cinco pisos, se estancaría Concepción; si yo viviera en el centro, sería feliz con un lugar más tranquilo y no rodeada de desconocidos”.

Torres de nueve pisos construidas a la entrada de Pedro del Río Zañartu.
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